LA LOI ALUR et les LOTISSEMENTS A LA CROIX-VALMER

Bientôt un an que la loi ALUR a été publiée.

Le volet Urbanisme de cette loi ne prévoyait pas de décret d’application, il s’applique donc depuis le 27 Mars 2014.

Suppression du Coefficient des Sols, Suppression de la surface  minimale pour diviser, Caducité des règles d’urbanisme des lotissements, en sont les mesures phares.

Pour comprendre la portée de ces articles, nous avons interrogé des spécialistes reconnus du droit, les professionnels concernés, architectes, géomètres, notaires…et discuté avec des présidents de lotissements.

Il ne s’agit pas de faire une nouvelle analyse exhaustive des textes, mais d’attirer l’attention sur deux points essentiels :

-          L’autorisation de diviser.

-          Les clauses réglementaires contenues dans les cahiers des charges.

Un constat

Les avis sur les règles à appliquer pour délivrer une autorisation de bâtir ou de diviser dans un lotissement divergent radicalement selon les interlocuteurs. La confusion règne.

Voici quelques éléments de réponse.

La particularité essentielle des lotissements

Un lotissement, c’est une Association Syndicale de Propriétaires régie par les dispositions de l’ordonnance du 1er Juillet 2004 et son décret d’application du 3 mai 2006.

L’article 3 de l’ordonnance est fondamental :

« Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre. ».

Les statuts, cahier des charges et règlement propres à chaque lotissement détaillent ces droits et obligations.

Ces pièces, approuvées ou non, quelle que soit leur date, constituent des documents contractuels. Elles ont donc un caractère pérenne qui obligent les colotis entre eux, par le seul fait de l’acquisition du lot et jusqu’à la dissolution de l’association, ou la distraction de celui-ci.

La difficulté d’interprétation de l’article L 442-9 du Code de l’Urbanisme dans sa nouvelle rédaction.

Nous reproduisons, ci-dessous, ce texte à l’origine des divergences d’interprétation.

« Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

La loi ALUR a introduit dans les deux premiers alinéas de l’article ci-dessus, des dispositions d’ordre public, sans modifier le 3° alinéa d’ordre privé.

La rédaction de ce 3° alinéa « Les droits et obligations régissant les rapports entre les colotis » reprend exactement les termes de l’article 3 de l’ordonnance du 1 Juillet 2004.

L’analyse qui découle de cette lecture est que toutes les dispositions contenues dans les pièces du lotissement restent applicables dans les rapports entre colotis, la caducité ne concernant que l’opposabilité à l’autorité administrative.

Autorisation de diviser dans un lotissement

La grande majorité des cahiers des charges dont nous avons eu connaissance l’interdit.

Comment faire lorsqu’un propriétaire, le souhaite et que sa demande reçoit un avis favorable de l’autorité compétente ? (Dans certains cas le service de l’urbanisme a le droit de s’y opposer, si l’ampleur du projet n’est pas en adéquation avec la capacité des réseaux, ou avec la loi « littoral »). Dans la majorité des cas, il paraît tenu d’accepter la demande d’où un conflit potentiel et latent.

L’article R 442-21 (cité ici en partie) fournit une réponse.

Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf :

a) Lorsqu'elles consistent à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigu ;


 Conséquence : Il est nécessaire de modifier le cahier des charges pour permettre la subdivision. La majorité requise est spécifiée par l’article L 442-10 du Code de l’Urbanisme (la moitié des propriétaires détenant ensemble les 2/3 au moins de la superficie du lotissement, ou l’inverse).

Règles d’urbanisme propres au lotissement

Sans rentrer dans l’évolution législative des pièces exigées lors de la création d’un lotissement et leur contenu, nous constatons qu’une grande majorité des cahiers des charges contiennent des clauses réglementaires.

Au vu de ce qui précède, plusieurs avis de juristes chevronnés, s’appuyant sur la jurisprudence antérieure, convergent pour soutenir qu’elles continuent de s’appliquer entre les colotis.

Les intérêts divergents

Jusqu’à la promulgation de la loi ALUR, les permis de construire délivrés par la Mairie appelaient relativement peu de contentieux. Ils respectaient à la fois les dispositions d’ordre public et les règlements d’urbanisme en vigueur des lotissements quand ils avaient été maintenus.

Les cas de contentieux entre colotis relativement à l’application des clauses réglementaires contenues dans les cahiers des charges étaient également peu fréquents.

Les demandes de subdivision de lots étaient rares du fait des surfaces minimales imposées pour construire et de leur interdiction dans la majorité des cahiers des charges, ce dont il était tenu compte.

La loi ALUR a volontairement cassé l’équilibre voulu par les élus et les électeurs pour préserver leur environnement, en vue de densifier la construction dans les lotissements.

Certaines personnes dans les professions que nous avons interrogées, n’en retiennent que cet aspect. Des propriétaires souhaitent également profiter des avantages procurés, (régularisation, extension, vente de terrain subdivisé).

A l’inverse des colotis bien informés ou bien conseillés seront attentifs à maintenir la qualité de leur environnement immédiat dans le domaine qu’ils ont privilégié lors de leur acquisition, et ne pas voir le prix de celle-ci se déprécier. Ils n’hésiteront pas à entamer les démarches nécessaires à cet effet.

Le risque

L’action introduite sur le fondement de la violation du cahier des charges est soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du Code civil. Passé le délai de trente ans à compter de l’achèvement des travaux, l’action n’est plus recevable.


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