LA CROIX VALMER ET SON MARCHE IMMOBILIER


 

Les fondamentaux du marché immobilier de LA CROIX VALMER

Commune littorale, bénéficiant de belles plages ensoleillées de sable fin, sur plus de 4 km, et également d’espaces verts protégés comme le CAP LARDIER, de vignes (pas moins de 5 domaines viticoles), LA CROIX VALMER est depuis plusieurs décennies une destination très recherchée, tant par la clientèle française qu’internationale.

Nombreux sont les résidents anglais, belges, hollandais, allemands, suisses implantés de longue date.

Le Marché immobilier, son niveau de prix

Les prix de l’immobilier, sans atteindre les sommets de SAINT TROPEZ, commune toute proche, sont élevés.

Nos ventes des 3 dernières années écoulées (50) se situent entre :

-  4.600 €/m2 et 9.400 €/m2 pour les appartements,

La vente des appartements ne représente toutefois pas le cœur de notre activité  (10% en nombre des ventes).

-  5.500 €/m2 et 17.000 €/m2 pour les villas (ou en terme de montant entre 410.000 € et plus de 5 millions), notre spécialité.

La fourchette de prix est large. Elle tient compte de nombreux paramètres au rang desquels bien sûr, la situation du terrain, l’état du bâti et surtout la vue sur mer.

Les ventes de terrain à bâtir sont aujourd’hui maintenant rares.

Le marché des villas trop vétustes, faisant l’objet d’une déconstruction-reconstruction se substitue progressivement à celui des terrains constructibles.

Il faut compter entre 400 et 700 €/m2 voire plus si la situation est très belle.

En ce qui nous concerne, les acquisitions, à titre de résidence principale, sont peu nombreuses (environ 5%).

LA CROIX VALMER est appréciée pour sa douceur de vivre, nos clients sont très attachés à leur propriété. Le nombre de mutations annuel en témoigne. Faible, il oscille entre 1.5 et 2%, et participe à la stabilité du marché.

Qui sont nos clients ?

La très grande  majorité est française, y compris dans le haut de gamme contrairement aux idées véhiculées par une méconnaissance de notre marché.

Une autre tendance se confirme.

Les non-résidents acquéreurs sont ceux qui ont déjà une implantation ancienne dans notre commune, étant déjà propriétaire directement ou par le biais de leur famille.

Leur motivation est d’acquérir un logement plus grand ou plus indépendant.

Quelle est l’évolution du marché ?

Les mesures fiscales de nos gouvernements successifs, ont effarouché la clientèle internationale, affaibli le pouvoir d’achat d’une clientèle française aisée et en définitive mis à mal un marché immobilier dynamique.

Cependant la préservation réussie de  l’environnement de LA CROIX VALMER,  explique la belle résistance des prix, malgré la crise économique grave que nous connaissons et subissons tous.

En d’autres termes, c’est surtout le nombre de transactions qui diminue.

Comment expliquer cependant les baisses de prix constatées ?

Ces baisses de prix notables constatées sont fréquentes.

Très souvent la mise en vente est largement surévaluée, artificiellement ou à défaut d’analyse précise :

1-         Par préjugé, sur la base d’informations glanées sur les sites dont il n’est retenu que celles qui font plaisir. Seul le temps qui passe y remédie.

2-         Par défaut d’analyse du marché acquéreur.

L’inflation rapide des prix, caractéristique du marché immobilier du début des années 2000, favorisée par des accords de prêt octroyés facilement, et l’engouement de la clientèle européenne moins concernée à l’époque par l’instabilité juridique et fiscale actuelle, effaçaient en quelques mois les mises à prix excessives.

Ce n’est plus le cas, les surévaluations de mise à prix sont sévèrement sanctionnées, ainsi que les délais de vente trop importants aisés à constater avec les annonces Web.

Le nombre de ventes diminuant, le « stock » de biens à vendre augmente notamment dans le segment des biens anciens, non rajeunis, dans une tranche de prix autour du million d’euros, d’où une négociation plus aisée pour l’acheteur.

Quel acquéreur? Pour quel bien ?

Evoquer la crise est un lieu commun. Pour être plus précis.

1-         Un phénomène prend de plus en plus d’importance : l’évolution des besoins de confort et des normes thermiques de construction.

Il est trop souvent mal perçu par le vendeur trop accoutumé qu’il est à la villa qu’il occupe.

Beaucoup de biens ont été construits il y a près d’un demi-siècle.

En effet à LA CROIX VALMER, les permis de lotir des domaines résidentiels sont accordés dans les années 60 à 70 pour un grand nombre.

L’architecture, les distributions intérieures, les matériaux sont obsolètes (salle d’eau, cuisine, vitrages, sols, installation électrique…). Ça marche mais ce n’est plus au goût du jour.

2/3 de nos mandats appellent aux yeux de nos acheteurs, une rénovation (et 1/10 de ceux-ci sont vétustes à un point qu’une démolition reconstruction est à privilégier).

Ce coût de travaux majoré des frais, taxes et émoluments atteint vite  2.500 €/m2, et plus en fonction des exigences.

Le budget acquéreur qu’il faut prendre en compte pour savoir à qui le bien s’adresse, varie alors entre 8.000 € et 20.000 €/m2

2-         Un autre facteur impacte notre marché immobilier.

Les taux des prêts immobiliers sont historiquement bas, cependant les acceptations de prêt sont difficiles à obtenir.

La crise financière à partir de 2008, le renforcement des obligations bancaires, n’ont plus permis d’acquérir seulement grâce à un emprunt et aux revenus du travail.

Dans ce marché de résidences secondaires de LA CROIX VALMER, la vente d’un bien personnel ou professionnel, (quelque fois un héritage), alliée à une situation professionnelle aisée permet d’acquérir. Mais pas à n’importe quel prix.

Comment bien évaluer ?

Il faut établir :

1-      un scoring précis des 14 critères valorisants principaux, caractérisant l’attractivité d’un bien sur notre commune.

2-      positionner correctement ce bien sur le marché, en fonction des biens comparables et du prix de vente réellement obtenu,

3-       et enfin évaluer la marge de négociation que l’on peut raisonnablement envisager.

Ce que l’on constate fréquemment :

Les acheteurs potentiels sérieux qui ont pris le temps de visiter les biens qui leur sont proposés acquièrent rapidement une bonne connaissance du marché. Ils savent se décider vite, sans nécessairement négocier de façon agressive si la villa proposée a été correctement estimée et raisonnablement mise en vente.

30% de nos ventes des 3 dernières années le montre.

Entendre qu’il faudra dans tous les cas négocier est un préjugé qui peut couter cher.

Quel est notre rôle ?

Le droit de l’urbanisme s’est sérieusement compliqué avec l’arrivée de la loi ALUR. Très difficile d’interprétation, même pour des praticiens du droit, il convient d’être bien informé des nouvelles dispositions, dans des communes comme LA CROIX VALMER où la majorité des propriétés sont incluses dans des lotissements, à ne pas confondre avec les copropriétés dont le statut juridique est différent.

L’expertise d’un agent immobilier capable d’apporter à ces clients, acheteurs ou vendeurs, des informations sera donc d’un concours précieux avant toute décision, et plus encore maintenant que par le passé. Elles doivent être :

1-      Précises, justifiées et vérifiables en terme de situation et de prix sur les biens pris en comparaison,

2-       Documentées sur le droit de l’urbanisme ou la fiscalité applicable.

Nous intervenons sur un marché haut de gamme grâce à l’expérience et aux moyens mis à disposition de notre clientèle.

Pour gagner en efficacité, nous avons mis en place des méthodes afin de travailler en amont avec les conseillers de nos clients, et tout particulièrement leur notaire.

Le témoignage de satisfaction est simple : nos clients nous adressent leurs relations les plus proches pour une évaluation, une mise en vente ou un achat.


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